Beschlussvorlage - BV/2026/034

1.     Der Rat beschließt die Leitlinien zum Umgang mit dem „Bau-Turbo“.

 

2.     Im Sommer 2027 erfolgt eine Evaluierung der Leitlinien.

1. Strategischer Beitrag des Beschlusses

(Bezug auf Produkt / Handlungsfeld / Oberziele)

 

Handlungsfeld 3 „Stadtentwicklung“

Wedel fördert den Wohnungsbau entsprechend des Bedarfs.

 

2. Maßnahmen und Kennzahlen für die Zielerreichung des Beschlusses

 

Ausgangslage

 

Am 13. Januar 2026 wurden die Änderungen des Baugesetzbuches, der sogenannte „Bau-Turbo“, inhaltlich im Planungsausschuss vorgestellt und dort vorgeschlagen, Leitlinien zum Umgang mit den neuen Regelungen aufzustellen (s. MV/2025/120).

 

Mit den Leitlinien (s. Anlage 1) soll aufgezeigt werden, unter welchen Bedingungen eine Anwendung der neuen Befreiungs- und Abweichungsmöglichkeiten (§§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3b und 246e BauGB) in Frage kommen kann. Gleichzeitig sollen die Fälle aufgezeigt werden, bei denen eine Anwendung kritisch zu sehen ist. Die Leitlinien sind damit als Arbeitshilfe für Vorhabenträger zu verstehen und als Entscheidungshilfe für die Gemeinde im Hinblick auf die Zustimmung nach § 36 a BauGB, die für die Anwendung der “Bau-Turbo“-Regelungen immer notwendig ist.

 

Die Anwendung der „Bau-Turbo“-Regelungen ist auch mit Leitlinien immer noch eine Einzelfallentscheidung. Es müssen stets die etwaigen Auswirkungen des jeweiligen Vorhabens geprüft werden. Um die Kontrolle über die Entwicklung, z.B. im unbeplanten Innenbereich, nicht zu verlieren oder ganze Festsetzungen von Bebauungsplänen außer Kraft zu setzen und damit das komplette Planungskonzept zu schwächen oder gänzlich auszuhebeln, muss eine Zustimmung gut durchdacht sein und kann nie pauschal in Betracht kommen. Gleichzeitig kann es sein, dass unter bestimmten Umständen auch Gründe für ein Abweichen von den Leitlinien sprechen.

 

Durch einen städtebaulichen Vertrag können im Falle einer Anwendung des „Bau-Turbos“ die Bedingungen geregelt werden. Der Vertrag sollte zur Entscheidung über die gemeindliche Zustimmung jedoch final vorliegen. Auch hier wird deutlich, wie wichtig eine intensive Vorberatung im Rahmen des „Bau-Turbos“ ist.

 

Weitere Anmerkungen zu den Leitlinien

 

Es ist anzumerken, dass die vorgeschlagenen Leitlinien zu den Themen „Sozialer Wohnungsbau“ und „Infrastrukturfolgekosten“ den ursprünglichen Zielen der „Bau-Turbo“-Regelungen, die Schaffung von Wohnraum zu beschleunigen und zu erleichtern, entgegenstehen können. Die Folgekosten könnten insbesondere Eigentümerinnen und Eigentümer abschrecken, die nur einzelne neue Wohneinheiten schaffen möchten, für die auch eine Änderung des bestehenden Planungsrecht nicht infrage kommen würde.

 

Bei der sozialen Wohnraumförderung besteht die Gefahr, dass es aufgrund der hohen Nachfrage zu Verzögerungen und Engpässen bei der Bewilligung von Fördermitteln kommt. Die Beschleunigung durch den „Bau-Turbo“ kann somit hinfällig werden.

 

Es könnte daher in Erwägung gezogen werden, ob bis zu einer geringen Anzahl von Wohneinheiten auf die Infrastrukturfolgekostenabgabe zur Beförderung des Wohnungsbaus verzichtet wird. Anstelle der Umsetzung von gefördertem Wohnungsbau könnte zudem darüber nachgedacht werden, ggf. preisgedämpfte Mieten per städtebaulichem Vertrag festzulegen.

 

Da es weiterhin an Praxiserfahrung und Rechtsprechungen fehlt, wird empfohlen, dass die vorgeschlagenen Leitlinien regelmäßig zu evaluieren und ggf. anzupassen sind.

Die hier vorgeschlagenen Leitlinien (s. Anlage 1) sollen bei einer einheitlichen, nachvollziehbaren und transparenten Anwendung der „Bau-Turbo“-Regelungen helfen. Sie sollen wie bereits beschrieben als Entscheidungsgrundlage dienen, den Ermessensspielraum klarer definieren und zu einer zügigen Entscheidungsfindung führen – insbesondere unter Berücksichtigung der Einhaltung der gesetzlich vorgesehenen kurzen Frist.

Es entstehen keine finanziellen Konsequenzen durch die Leitlinien. Ohne Leitlinien wäre die Entscheidung über die Zustimmung im Rahmen der gesetzlichen Frist allerdings erschwert, weil es keine Rahmenbedingungen gibt.

Der Beschluss hat finanzielle Auswirkungen:  ja  nein

 

Mittel sind im Haushalt bereits veranschlagt  ja  teilweise   nein

 

Es liegt eine Ausweitung oder Neuaufnahme von freiwilligen Leistungen vor:  ja  nein

 

Die Maßnahme / Aufgabe ist  vollständig gegenfinanziert  (durch Dritte)

  teilweise gegenfinanziert (durch Dritte)

  nicht gegenfinanziert, städt. Mittel erforderlich

 

Aufgrund des Ratsbeschlusses vom 21.02.2019 zum Handlungsfeld 8 (Finanzielle Handlungsfähigkeit) sind folgende Kompensationen für die Leistungserweiterung vorgesehen:   (entfällt, da keine Leistungserweiterung)

 

 

Ergebnisplan
Erträge / Aufwendungen	2026 alt	2026 neu	2027		2028		2029	2030 ff.
		in EURO
*Anzugeben bei Erträge, ob Zuschüsse / Zuweisungen, Transfererträge, Kostenerstattungen/Leistungsentgelte oder sonstige Erträge Anzugeben bei Aufwendungen, ob Personalkosten, Sozialtransferaufwand, Sachaufwand, Zuschüsse, Zuweisungen oder sonstige Aufwendungen
Erträge*
Aufwendungen*
Saldo (E-A)
Investition	2026 alt	2026 neu	2027		2028	2029		2030 ff.
	in EURO
Investive Einzahlungen
Investive Auszahlungen
Saldo (E-A)