Beschlussvorlage - BV/2026/012--1

1. Der Rat beschließt die Leitlinien zum Umgang mit dem „Bau-Turbo“.

 

2. Der Rat stimmt zu, dass die Zuständigkeitsordnung dahingehend geändert wird, dass die Entscheidung über die Zustimmung dem Planungsausschuss übertragen wird.

 

3. Im Sommer 2027 erfolgt eine Evaluierung der Leitlinien.

1. Strategischer Beitrag des Beschlusses

(Bezug auf Produkt / Handlungsfeld / Oberziele)

 

Handlungsfeld 3 „Stadtentwicklung“

Wedel fördert den Wohnungsbau entsprechend des Bedarfs.

 

2. Maßnahmen und Kennzahlen für die Zielerreichung des Beschlusses

 

Ausgangslage

 

Am 13. Januar 2026 wurden die Änderungen des Baugesetzbuches, der sogenannte „Bau-Turbo“, inhaltlich im Planungsausschuss vorgestellt und dort vorgeschlagen, Leitlinien zum Umgang mit den neuen Regelungen aufzustellen (s. MV/2025/120).

 

Mit den Leitlinien (s. Anlage 1) soll aufgezeigt werden, unter welchen Bedingungen eine Anwendung der neuen Befreiungs- und Abweichungsmöglichkeiten (§§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3b und 246e BauGB) in Frage kommen kann. Gleichzeitig sollen die Fälle aufgezeigt werden, bei denen eine Anwendung kritisch zu sehen ist. Die Leitlinien sind damit als Arbeitshilfe für Vorhabenträger zu verstehen und als Entscheidungshilfe für die Gemeinde im Hinblick auf die Zustimmung nach § 36 a BauGB, die für die Anwendung der “Bau-Turbo“-Regelungen immer notwendig ist.

 

Die Anwendung der „Bau-Turbo“-Regelungen ist auch mit Leitlinien immer noch eine Einzelfallentscheidung. Es müssen stets die etwaigen Auswirkungen des jeweiligen Vorhabens geprüft werden. Um die Kontrolle über die Entwicklung, z.B. im unbeplanten Innenbereich, nicht zu verlieren oder ganze Festsetzungen von Bebauungsplänen außer Kraft zu setzen und damit das komplette Planungskonzept zu schwächen oder gänzlich auszuhebeln, muss eine Zustimmung gut durchdacht sein und kann nie pauschal in Betracht kommen. Gleichzeitig kann es sein, dass unter bestimmten Umständen auch Gründe für ein Abweichen von den Leitlinien sprechen.

 

Am 10. März 2026 wurden dem Planungsausschuss bereits die Leitlinien und Vorschläge zur Änderung der Hauptsatzung und Zuständigkeitsordnung in Bezug auf die Zustimmung nach § 36a BauGB vorgestellt (s. BV/2026/012). Aufgrund neuer Hinweise der Kommunalaufsicht zu den Übertragungsmöglichkeiten der Zustimmung wurde die Vorlage jedoch von der Tagesordnung der Ratsversammlung am 14. April 2026 genommen, da die Kommunalaufsicht vergleichbare Regelungen anderer Kommunen für unzulässig erklärt hat. Nach Abstimmung mit dem Land wurde der Vorschlag zu der Delegation der Zuständigkeit nun überarbeitet. Gleichzeitig wurden die Leitlinien leicht hinsichtlich einzelner Formulierungen angepasst.

 

Die ursprünglich angedachte Aufteilung, dass die Bürgermeisterin in bestimmten Fällen die Zustimmung versagen darf, kann laut Kommunalaufsicht nicht genehmigt werden, denn es darf nur eine Entscheidung ohne vorgegebenes Ergebnis übertragen werden – d.h. es muss eine Auswahl zwischen (zwei oder mehreren) unterschiedlichen nicht gleichzeitig zu verwirklichen Entscheidungsmöglichkeiten geben. Zudem muss die Zuständigkeitsabgrenzung zwischen Planungsausschuss und Bürgermeisterin eindeutig sein, es darf zu keinen Überschneidungen und damit zu einer Doppelzuständigkeit kommen. Somit wäre es z.B. möglich, eine Aufteilung der Zuständigkeit auf Grundlage einer Größenangabe (Grundfläche, Anzahl Wohneinheiten etc.) vorzunehmen. Aus Sicht der Verwaltung ist es dann aber sinnvoller, dem Planungsausschluss sämtliche Entscheidungen zu übertragen, um eine abgestimmte Siedlungsentwicklung sicherzustellen.

 

Durch einen städtebaulichen Vertrag können im Falle einer Anwendung des „Bau-Turbos“ dann die Bedingungen geregelt werden. Der Vertrag sollte zur Entscheidung über die gemeindliche Zustimmung jedoch final vorliegen. Auch hier wird deutlich, wie wichtig eine intensive Vorberatung im Rahmen des „Bau-Turbos“ ist.

 

Weitere Anmerkungen zu den Leitlinien

 

Es ist anzumerken, dass die vorgeschlagenen Leitlinien zu den Themen „Sozialer Wohnungsbau“ und „Infrastrukturfolgekosten“ den ursprünglichen Zielen der „Bau-Turbo“-Regelungen, die Schaffung von Wohnraum zu beschleunigen und zu erleichtern, entgegenstehen können. Die Folgekosten könnten insbesondere Eigentümerinnen und Eigentümer abschrecken, die nur einzelne neue Wohneinheiten schaffen möchten, für die auch eine Änderung des bestehenden Planungsrecht nicht infrage kommen würde.

 

Bei der sozialen Wohnraumförderung besteht die Gefahr, dass es aufgrund der hohen Nachfrage zu Verzögerungen und Engpässen bei der Bewilligung von Fördermitteln kommt. Die Beschleunigung durch den „Bau-Turbo“ kann somit hinfällig werden.

 

Es könnte daher in Erwägung gezogen werden, ob bis zu einer geringen Anzahl von Wohneinheiten auf die Infrastrukturfolgekostenabgabe zur Beförderung des Wohnungsbaus verzichtet wird. Anstelle der Umsetzung von gefördertem Wohnungsbau könnte zudem darüber nachgedacht werden, ggf. preisgedämpfte Mieten per städtebaulichem Vertrag festzulegen.

 

Da es weiterhin an Praxiserfahrung und Rechtsprechungen fehlt, wird empfohlen, dass die vorgeschlagenen Leitlinien regelmäßig zu evaluieren und ggf. anzupassen sind.

Die hier vorgeschlagenen Leitlinien (s. Anlage 1) sollen bei einer einheitlichen, nachvollziehbaren und transparenten Anwendung der „Bau-Turbo“-Regelungen helfen. Sie sollen wie bereits beschrieben als Entscheidungsgrundlage dienen, den Ermessensspielraum klarer definieren und zu einer zügigen Entscheidungsfindung führen – insbesondere unter Berücksichtigung der Einhaltung der gesetzlich vorgesehenen kurzen Frist.

 

Zuständigkeiten für die Zustimmung

 

Bei Wohnvorhaben, die regulär nicht zulässig sind, greifen mit der Änderung des BauGB nun automatisch die „Bau-Turbo“-Regelungen. Gem. § 36a BauGB muss innerhalb der Frist von i.d.R. 3 Monaten die Zustimmung erteilt oder versagt werden, sonst tritt nach Ablauf eine Genehmigungsfiktion ein. Da die gemeindliche Zustimmung ein neues Instrument ist, ist sie bisher nicht Bestandteil der Hauptsatzung und Zuständigkeitsordnung. Insofern liegt hier die Zuständigkeit vorerst beim Rat der Stadt Wedel.

 

Es wird empfohlen, dass die Hauptsatzung bzw. die Zuständigkeitsordnung dahingehend geändert werden, dass die Zuständigkeit über die Entscheidung der Zustimmung dem Planungsausschuss übertragen wird. Die Zustimmung ist ein wichtiges Instrument, um im Rahmen der „Bau-Turbo“-Regelungen die kommunale Planungshoheit sicherzustellen, städtebauliche Fehlentwicklungen vorzubeugen und die städtebauliche Ordnung zu steuern. Aus Sicht der Verwaltung ist sie thematisch daher sinnvoll im Planungsausschuss angesiedelt.

Es entstehen keine finanziellen Konsequenzen durch die Leitlinien. Ohne Leitlinien wäre die Entscheidung über die Zustimmung im Rahmen der gesetzlichen Frist allerdings erschwert, weil es keine Rahmenbedingungen gibt.

 

Ohne eine Übertragung der Zuständigkeit über die Zustimmung an den Planungsausschuss müsste der Rat zukünftig über sämtliche Wohnvorhaben, die in den „Bau-Turbo“ fallen, entscheiden.

Der Beschluss hat finanzielle Auswirkungen:  ja  nein

 

Mittel sind im Haushalt bereits veranschlagt  ja  teilweise   nein

 

Es liegt eine Ausweitung oder Neuaufnahme von freiwilligen Leistungen vor:  ja  nein

 

Die Maßnahme / Aufgabe ist  vollständig gegenfinanziert  (durch Dritte)

  teilweise gegenfinanziert (durch Dritte)

  nicht gegenfinanziert, städt. Mittel erforderlich