Mitteilungsvorlage - MV/2026/021

In der Sitzung des Planungsausschusses am 01.07.2025 wurde zum Thema „Zweckentfremdungssatzung“ und „Wohnraumschutzgesetz“ beraten.

Auszug aus dem Protokoll:

„Frau Broekhuis fragt, welche Intention sich hinter diesem Thema verbirgt. Sollten Wohnungsleerstand und/oder Ferienwohnungen verhindert werden? Herr Grass und Frau Kurzhals ergänzen, dass bei Anträgen auf Ferienwohnungen genau geprüft werde, da diese nur in bestimmten Gebieten zulässig sind. Daher gibt es auch keine Beispiele, wo eine solche Nutzung stören würde.

Die Fraktion Bündnis 90 / Die Grünen erläutert, dass es auch um den gefühlt hohen Leerstand von Wohnraum geht. Ein gutes Beispiel sei die Moorwegsiedlung, wo man mehrere leere Häuser sehen kann. Und natürlich beträfe es auch die Ferienwohnungen, von denen im Internet einige zu finden sind. Daher sollte dieses Thema mal besprochen werden. Die Verwaltung wird gebeten, mal das Wohnungsschutzgesetz zu prüfen, ob dies Wedel dahingehend weiterbringen würde.

Frau Broekhuis ergänzt, dass eine Satzung sehr aufwändig ist und der Nutzen zweifelhaft, wird dies jedoch prüfen.“

 

Die Verwaltung hat daraufhin überprüft, ob im Schleswig-Holsteinischen Wohnraumschutzgesetz (SHWoSchG) vom 21.Juni 2024 Regelungen zu finden sind, die zweckmäßig in Wedel Anwendung finden könnten.

 

Das SHWoSchG beinhaltet zwei Regelungsgegenstände: den gebäudebezogenen Wohnraumschutz im engeren Sinne (§§ 4-9 SHWoSchG) und das Zweckentfremdungsverbot (§§10-12 SHWoSchG). Es definiert zugleich Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse, auf die die Gemeinden bei Ausübung ihrer Befugnisse abstellen sollen. Die Wahrnehmung des Wohnraumschutzes ist als freiwillige Selbstverwaltungsaufgabe ausgestaltet, weshalb es keine Fachaufsicht durch das Land oder den Kreis gibt. Ein Rechtsanspruch auf ein Einschreiten der Gemeinde besteht nicht. Das Gesetz soll den Kommunen die Möglichkeit bieten, frühzeitig tätig zu werden, auch wenn noch keine unmittelbare Gefahr erkennbar ist, beispielsweise, wenn Quartiere wegen Verwahrlosung abzurutschen drohen oder eine Überbelegung massive nachbarschaftliche Probleme mit sich bringt.

Der gebäudebezogene Wohnraumschutz wurde bereits im Sozialausschuss thematisiert.

 

Zu §10 Zweckentfremdungssatzung

Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum stellt einen erheblichen Eingriff in das Eigentumsrecht der Verfügungsberechtigten dar (Artikel 14 Grundgesetz). Damit unterliegt es dem Übermaßverbot des Grundgesetzes: Eine Einschränkung ist nur dann erlaubt, wenn sie erforderlich, zweckmäßig und verhältnismäßig im engeren Sinne ist.

 

Voraussetzung für eine Zweckentfremdungssatzung ist daher zunächst ein besonderer Bedarf, weil es vor Ort an ausreichendem Wohnraum fehlt.

Das Land hat aufwändige Gutachten zur Identifikation angespannter Wohnungsmärkte im Zusammenhang mit der Umsetzung des Baulandmobilisierungsgesetzes (Landesverordnung über die Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a des Baugesetzbuchs vom 24. Januar 2023, GVOBl. Schl.-H. 2023, 58) und der mietrechtlichen Kappungsgrenzenverordnung (Landesverordnung über die Bestimmung der Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze nach § 558 Absatz 3 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches, GVOBl. Schl.-H. 2024, 308) erstellt. Da die Stadt Wedel in beiden Landesverordnungen benannt ist, kann sie sich auf diese stützen. Zugleich stärkt es die Position der Gemeinde, beim Beschluss der Satzung aktuelle kommunale Daten ergänzend heranzuziehen, insbesondere wenn der Erlass der Landesverordnung schon länger zurückliegt. So liegen inzwischen die Daten aus den Zensus zur Leerstandsquote vor, die verwendet werden können.

Weitere Daten können auch Erkenntnisse über eine überdurchschnittliche örtliche Miethöhe, lange Wartelisten bei der Wohnraumvermittlung, hohe Anzahl ausgestellter Wohnberechtigungsscheine, viele Wohngeldhaushalte, kaum Freistellungen im Sozialwohnungsbestand, geringen Mietwohnungsbestand allgemein, geringen sozialen Wohnungsbau vor Ort oder fehlende Entlastung durch ausgewiesene Baugebiete sein.

 

 

Wohnungsbestand in Wedel Zensus 2022

In Wedel gab es insgesamt 18.624 Wohnungen, von denen 6.611 (35,5%) von Eigentümer*innen bewohnt und 11.806 (63,4%) vermietet waren. Die Miete betrug durchschnittlich 8,29 €/qm. Diese liegt im Allgemeinen deutlich unter den Werten, die Immobilienportale für Neuvermietungen ausweisen.

Im Vergleich dazu gab es zum Zensus 2011 16.789 Wohnungen, davon 6.587 (39,2%) privat genutzt und 9.817 (58,5%) vermietet.

Leerstehende Wohnungen in Wedel - Zensus 2022

Im Zensus 2022 ist für Wedel eine Leerstandsquote von 2,0% (380 leere Wohnungen) angegeben.  Beim Zensus 2011 betrug die Leerstandsquote 2,2% (370 Wohnungen). Der Leerstand hat sich somit prozentual leicht verringert.  Die Zahl der Wohnungen, die bis 3 Monate leer standen, beliefen sich auf 131. Bei 3 bis 6 Monaten Leerstand waren es 66, bei 6 bis 12 Monaten 58 und bei 12 Monaten und länger 128 Wohnungen.  Wedel liegt deutlich unter der bundesweiten Leerstandsquote von 4,3%. In Regionen mit niedrigen Quoten wie Wedel handelt es sich beim Großteil des Leerstands meist um „fluktuationsbedingten“ Leerstand (z.B. Mieterwechsel oder Renovierungen). Von den 380 leerstehenden Wohnungen sollten 196 in den nächsten 3 Monate wieder bewohnt werden. Für 77 Wohnungen liefen bauliche Maßnahmen bzw. waren geplant. Für 14 war der Abbruch vorgesehen und 32 sollten verkauft werden. 16 würden künftig für den Eigenbedarf genutzt und für 40 Wohnungen wurden sonstige Gründe genannt.

Privat genutzte Ferien- oder Freizeitwohnungen in Wedel - Zensus 2022

In Wedel wurden im Zensus 2022 lediglich 24 privat genutzte Ferien- oder Freizeitwohnungen registriert, im Jahre 2011 waren es 12.

Warteliste der Wohnraumvermittlung

In der Stadt Wedel variiert die Zahl der wohnungssuchenden Haushalte seit Jahrzehnten zwischen ca. 450 bis ca. 600.

Wohnberechtigungsschein/Wohngeldhaushalte

Durch die Wohngeldreform zum 01.01.2023 haben deutlich mehr Haushalte einen Anspruch auf Wohngeld bekommen. Im Januar 2026 erhielten 705 Haushalte Wohngeld und damit ca. 6% der Mietwohnungen.

Freistellungen im Sozialwohnungsbau

In den letzten 3 Jahren gab es keine Freistellungen im Sozialwohnungsbestand.

Sozialer Wohnungsbau

Derzeit sind in der Stadt 677 Sozialwohnungen vermietet, davon besitzen 298 ein Benennungsrecht. Das Ziel der Stadtentwicklung ist es, die Anzahl der Sozialwohnungen weitestgehend konstant zu halten. In den letzten Jahren und künftig werden weitere Sozialwohnung aus der Bindung fallen; umso wichtiger wird es sein, neue Sozialwohnungen zu bauen. Die Herausforderung besteht darin, dass die Stadt selbst keine Wohnungen erstellt und dadurch auf die Bautätigkeit von privaten Bauträgern angewiesen ist. In den letzten Jahren ist es jedoch immer wieder gelungen, stadträumliche Nachverdichtungen mit anspruchsvollen neuen Wohnungsbauprojekten zu realisieren und etwa 300 Sozialwohnungen für den Wohnungsmarkt bereit zu stellen.

Neue Wohnungsbaugebiete

Für die nächsten Jahre befinden sich weitere zukunftsweisende Wohnungsbauprojekte in der Bearbeitung, die zusätzlichen Wohnraum für den künftigen Wohnungsbedarf bereitstellen. Hierbei handelt es sich um folgende Wohnungsbauprojekte:

•           Bebauungsplan Nr. 27b „Hogschlag“, 1. Änderung „Teilbereich Ost“ mit 93 Wohnungen und davon 35 sozialgefördert.
•           Bebauungsplan Nr. 20f „Hafenstraße“ mit 75 Wohnungen. Insgesamt ist vorgesehen mindestens 15 und bis zu 30 barrierefreie sowie vier bis acht rollstuhlgerechte Wohnungen zu errichten.
•           Bebauungsplan Nr. 89 „Im Winkel“ mit 48 Wohnungen, davon voraussichtlich 70% (34 Wohnungen) sozialgefördert.
•           Bebauungsplan Nr. 28 „Gesamtschule“, 2. Änderung „ehemaliges J.-D. Möller Areal“ mit ca. 200 Wohnungen und 30% (60 Wohnungen) sozialgefördert.
•           Bebauungsplan Nr. 20a „Schulauer Hafen“, 2. Änderung „Teilbereich Strandbaddamm“ 110 Wohnungen davon 36% (40 Wohnungen) sozialgefördert.

In der Addition ergeben sich rund 520 Wohnungen, davon ca. 170 sozialgefördert.

Das Rahmenplangebiet Wedel Nord verfügt im 1. Bauabschnitt über 560 Wohnungen, davon 192 sozialgefördert.

Darüber hinaus bieten Nachverdichtungspotenziale im Siedlungsbereich Galgenberg /Elbhochufer für den Geschosswohnungsbau weitere interessante Wohnungsbauangebote.

 

Fazit

Die Wohnungsdaten werfen erhebliche Zweifel an dem Nutzen einer Zweckentfremdungssatzung auf. Die Verwaltung sieht die Voraussetzungen für den erheblichen Eingriff in das Eigentumsrecht der Verfügungsberechtigten als nicht erfüllt an, da eine solche Satzung weder erforderlich, zweckmäßig noch verhältnismäßig im engeren Sinne wäre.